Restitution du dépôt de garantie : délai d'un ou deux mois, retenues, majoration de 10 % et recours

Le montant plafonné selon le type de bail

Le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois de loyer hors charges pour un logement meublé (article 25-6). Il est interdit lorsque le loyer est payé d'avance par trimestre, ainsi que dans le bail mobilité.

Son montant figure dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de bail ni lors du renouvellement. Premier réflexe dans un dossier : comparer la somme versée au plafond légal, car un trop-perçu se réclame en même temps que la restitution.

Les délais de restitution et leur point de départ

Le délai court à compter du jour où le locataire remet les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Lors de cette remise, le locataire indique sa nouvelle adresse : l'absence d'adresse prive le locataire de la majoration de retard.

• État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée : un mois maximum.
• État des lieux de sortie non conforme : deux mois maximum, déduction faite des sommes justifiées.
• Logement en copropriété : le bailleur peut conserver une provision limitée à 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis régulariser le solde dans le mois suivant leur approbation définitive.

Les retenues admises et la charge de la preuve

Le bailleur peut imputer sur le dépôt les loyers et charges restant dus, les réparations locatives non effectuées et les dégradations constatées, à condition de les justifier : devis, factures, comparaison des deux états des lieux. Une retenue forfaitaire sans pièce ne tient pas.

La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale du logement, reste à la charge du bailleur. L'analyse du dossier passe donc par une lecture croisée de l'état des lieux d'entrée, de l'état des lieux de sortie et de chaque justificatif produit, ligne par ligne.

La majoration de retard : un calcul mécanique

À défaut de restitution dans le délai, le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard. La base de calcul est le loyer, et non le montant du dépôt.

Service-public.gouv.fr donne un exemple : pour un dépôt de 90 euros, un loyer de 120 euros et cinq mois de retard, la majoration atteint 60 euros, soit 150 euros réclamés au total. Avant toute action, le locataire met le bailleur en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Les recours : tentative amiable, juge et prescription

Pour une demande inférieure ou égale à 5 000 euros, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant de saisir le juge (article 750-1 du code de procédure civile) : conciliateur de justice, commission départementale de conciliation ou médiateur. Au-delà, le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement peut être saisi directement.

L'action se prescrit par trois ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un dossier ancien mérite donc un contrôle immédiat de cette date avant toute rédaction.

Ce qu'un agent IA prépare pour le cabinet

Un agent IA sur mesure, déployé dans votre cabinet, reçoit le bail, les deux états des lieux, la preuve de remise des clés et les justificatifs du bailleur. Il restitue une fiche de dossier : plafond légal comparé au dépôt versé, date limite de restitution selon la conformité de l'état des lieux, nombre de mois de retard commencés, montant de la majoration, tableau des retenues contestables faute de pièce, date de prescription.

Il prépare ensuite le projet de mise en demeure et, selon le montant, la saisine du conciliateur ou de la commission départementale. L'avocat contrôle chaque chiffre, qualifie la conformité des états des lieux et décide de la stratégie. Le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne pour repérer les dossiers répétitifs de votre cabinet qui se prêtent à cette préparation.

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